اشتريت بيتك بتمويل عقاري، وأقساطه ما زالت تُخصم، وتريد أن تنقل ملكيته أو جزءًا منه إلى زوجتك أو ابنك؟ هبة عقار مرهون ممكنة نظامًا، لكنها تمر عبر البنك أو جهة التمويل لأن قيد الرهن مسجّل على الصك. نشرح هنا ما يجوز وما لا يجوز، وطريقة الهبة خطوة بخطوة، وكم تبلغ الضريبة، وكيف نجهّز لك الملف حتى يصدر الصك باسم الموهوب له.
الإجابة المختصرة: هبة عقار مرهون تصح بعد توثيقها نظامًا (المادة 368 من نظام المعاملات المدنية)، ويبقى الدين المضمون بالعقار على الموهوب له في حدود قيمة العقار ما لم يُتفق على غير ذلك (المادة 374). عمليًا تنجزها بأحد طريقين: سداد القرض وفك الرهن ثم الهبة، أو هبة العقار مع بقاء الرهن بموافقة جهة التمويل. والهبة الموثقة للزوج أو الزوجة أو القريب حتى الدرجة الثالثة معفاة من ضريبة التصرفات العقارية البالغة 5%.
هبة عقار مرهون: هل تجوز وماذا يقول النظام؟
هبة عقار مرهون تجوز إذا كان الواهب مالك العقار وتمت الهبة بتوثيق نظامي، فالمادة 368 من نظام المعاملات المدنية تنص على أن هبة العقار لا تنعقد إلا بتوثيقها. ووجود الرهن لا يلغي الهبة، لكنه يضع على العقار دينًا لا يسقط بانتقال الملكية.
تجعل المادة 366 الهبة تمليكًا بلا مقابل يتم في حياة الواهب لا بعد وفاته. وتفرّق المواد التالية بين ثلاث صور تهمّ صاحب العقار المرهون:
- ملك الواهب: من يهب عقارًا لا يملكه لا تنفذ هبته إلا بإجازة المالك الحقيقي (المادة 369).
- الدين المضمون بالعقار: العقار المرهون ينتقل إلى الموهوب له وعليه الدين: يسدده الموهوب له بقدر قيمة العقار إلا إذا اتفق الطرفان على غير ذلك (المادة 374). وهذه هي المادة التي تحسم أثر الرهن على الهبة.
- إخفاء الرهن: يتحمل الواهب ضرر الموهوب له إذا أخفى عنه عمدًا ما يعيب العقار أو ينازع فيه، أو تعهد له بخلوه من ذلك (المادة 372). لذلك يُذكر الرهن صراحةً في العقد.
والخلاصة أن البنك لا يمنع الهبة بنص خاص، لكن القيد لا يُرفع إلا من جهة التمويل المرتهنة، وإنجاز الهبة بلا اتفاق معها يترك الدين قائمًا على العقار نفسه.
طريقة هبة العقار المرهون خطوة بخطوة
طريقة هبة العقار المرهون تبدأ بسؤال جهة التمويل عن رصيد القرض وخيارات فك الرهن أو بقائه، ثم اختيار المسار، ثم توثيق الهبة عبر الإفراغ العقاري الإلكتروني. أغلب الطلبات تُنجز كاملة إلكترونيًا بلا زيارة لكتابة العدل.
- اجمع صك العقار وهويتك وهوية الموهوب له ورقم عقد التمويل.
- اطلب من جهة التمويل بيانًا برصيد القرض وموقفها من الهبة: فك الرهن بعد السداد، أو بقاء الرهن على العقار.
- تحقق من حالة الرهن على الصك عبر خدمة التحقق من الرهن في ناجز.
- إن اخترت السداد، تُصدر جهة التمويل فك الرهن إلكترونيًا لدى وزارة العدل.
- اتفق مع الموهوب له على صيغة الهبة، وبيّن فيها أن العقار مرهون وقدر الدين المتبقي.
- وثّق الهبة بالإفراغ العقاري الإلكتروني في ناجز أو عبر موثّق مرخّص من وزارة العدل.
- تأكد من صدور الصك الجديد باسم الموهوب له، وحدّث وثائق التأمين والخدمات باسمه.
تُتيح وزارة العدل عبر الموثّقين المرخصين توثيق الرهن وفك الرهن وإفراغ العقار مع رهنه، وهذا يغطي الحالة التي ينتقل فيها العقار ويبقى عليه الرهن.
📌 لا تبدأ بالتوقيع مع الموهوب له قبل أن تعرف رصيد القرض وموقف جهة التمويل؛ هذه الخطوة تحدد المسار كله.
مسارات هبة عقار مرهون: سداد القرض أم نقل الالتزام؟
لهبة عقار مرهون ثلاثة مسارات: سداد القرض كاملًا ثم الهبة، أو سداد جزء بحسب ما تقبله جهة التمويل، أو هبة العقار مع بقاء الرهن ونقل الالتزام إلى الموهوب له بموافقة الجهة المرتهنة. اختيار المسار يعتمد على رصيد القرض وقدرة الموهوب له.
| المسار | ما يحدث للرهن | مناسب لمن؟ |
|---|---|---|
| سداد القرض ثم الهبة | يُفك الرهن إلكترونيًا من جهة التمويل ويصدر صك خالٍ من القيد | من يملك السيولة أو بقي من قرضه مبلغ صغير |
| إفراغ الهبة مع بقاء الرهن | يبقى القيد على العقار ويلتزم الموهوب له بالدين في حدود قيمة الموهوب (المادة 374) | من تقبل جهة تمويله بقاء الرهن بعد الانتقال |
| هبة حصة شائعة | تصح هبة الشريك حصته في المال الشائع ولو كان قابلًا للقسمة (المادة 371) | من يريد إدخال زوجته أو ابنه شريكًا بنسبة |
وفي المسارين الأخيرين تبقى الكلمة الأخيرة لجهة التمويل في إبقاء القيد أو رفعه، لذا يسبق كل شيء طلب مكتوب منها.
ما تطلبه جهة التمويل قبل الموافقة على الهبة؟
تطلب جهة التمويل قبل الموافقة على هبة عقار مرهون طلبًا رسميًا من المالك يوضح نوع التصرف واسم الموهوب له، وتحدد هي المستندات والشروط بحسب سياستها وعقد التمويل. لذلك تتفاوت المتطلبات من بنك إلى آخر، ويجب أخذها منها مباشرة.
الذي نجهّزه عادةً قبل التواصل معها:
- صورة الصك وبيانات العقار ورقم عقد التمويل.
- هوية الواهب والموهوب له وصلة القرابة بينهما.
- بيان الرصيد المتبقي وكشف الأقساط المسددة.
- صيغة الهبة المقترحة والشرط المطلوب إن وُجد.
وإذا أراد الواهب شرطًا على الموهوب له، فالمادة 367 تجيز اشتراط التزام معيّن، ويلزم الموهوب له أداؤه (المادة 373). أما إذا اشترط عوضًا فيصير العقد معاوضة تُطبّق عليه أحكامها لا أحكام الهبة.
تحتاج مساعدة في هبة عقار مرهون – الحالات والاشتراطات؟
فريق الإنجاز السريع يتابع إجراءك من البداية للنهاية. راسلنا وخذ ردك فورًا.
ضريبة هبة عقار: 5% ومتى تُعفى؟
ضريبة التصرفات العقارية 5% على التصرف العقاري (المادة الثانية من النظام)، لكن التصرف للزوج أو الزوجة أو أي قريب حتى الدرجة الثالثة على سبيل الهبة الموثقة معفى منها كليًا (المادة الثالثة). فالهبة الموثقة داخل الأسرة لا تتحمل هذه الضريبة.
| الحالة | الحكم الضريبي |
|---|---|
| هبة موثقة لزوج أو زوجة | معفاة |
| هبة موثقة لقريب حتى الدرجة الثالثة | معفاة |
| هبة بلا توثيق (اتفاق عرفي) | لا تنعقد هبة العقار أصلًا (المادة 368) |
| اشتراط عوض على الموهوب له | يصير معاوضة، والقاعدة العامة 5% (المادة الثانية) |
| رهن العقار ضمانًا لتمويل مؤقتًا | معفى ما لم تُنقل الملكية نقلًا دائمًا للممول أو للغير |
أما مصاريف إنجاز الهبة ونقل العقار فالأصل أن يتحملها الموهوب له، وللطرفين الاتفاق على غير ذلك (المادة 375).
الرجوع في الهبة بعد إتمامها: متى يحق للواهب؟
يجوز للواهب الرجوع في الهبة إذا قبل الموهوب له رد الموهوب، فإن لم يقبل فلا يرجع إلا بحكم المحكمة في ثلاث حالات فقط (المادة 376). وإذا توفي الواهب أو الموهوب له قبل أن يرجع الواهب فلا رجوع بعد ذلك (المادة 377).
الحالات الثلاث التي تسمح للمحكمة بالنظر في طلب الرجوع:
- الواهب أحد الوالدين والموهوب له ولده، مع وجود مسوّغ للرجوع.
- احتفظ الواهب لنفسه في العقد بحق الرجوع في حالات معيّنة لها غرض مشروع.
- التزم الموهوب له بشرط صريح أو ضمني ثم قصّر في تنفيذه.
ولا يسترد الواهب عين العقار إذا تصرف الموهوب له فيه تصرفًا ناقلًا للملكية (المادة 379)، فإن تصرف في بعضه استرد الباقي. ولهذا يُكتب شرط الرجوع في العقد قبل التوقيع. وللتفصيل راجع الرجوع في الهبة: متى يجوز ومتى لا.
أخطاء تعطّل هبة العقار المرهون
أكثر الأخطاء التي تعطّل هبة العقار المرهون هي الاتفاق العرفي قبل التوثيق، وإخفاء الرهن عن الموهوب له، والظن بأن سداد آخر قسط يرفع القيد تلقائيًا. كل واحد منها يوقف الطلب أو يحمّل الواهب مسؤولية.
| الخطأ | النتيجة | الحل |
|---|---|---|
| ورقة عرفية بالهبة وتسليم المفتاح | لا تنعقد هبة العقار (المادة 368) | التوثيق عبر الإفراغ الإلكتروني |
| عدم ذكر الرهن في العقد | مسؤولية الواهب عن ضرر الموهوب له (المادة 372) | النص على الرهن ورصيد الدين في الصيغة |
| سداد القرض دون متابعة فك الرهن | يبقى القيد على الصك | التحقق من حالة الرهن في ناجز بعد الفك |
| هبة بيت صكه باسم الأب المتوفى | لا تنفذ (المادة 369) | نقل الصك للورثة أولًا ثم الهبة |
أسئلة شائعة
هل أستطيع هبة عقار مرهون لابني؟
نعم، تصح هبة العقار المرهون إذا وُثّقت نظامًا، ويلتزم الموهوب له بالدين في حدود قيمة العقار ما لم يُتفق على خلاف ذلك. والأسلم أخذ موافقة جهة التمويل مكتوبة قبل التوثيق.
هبة عقار ناجز: هل تتم الهبة إلكترونيًا؟
نعم، يُنجز التوثيق عبر خدمة الإفراغ العقاري الإلكتروني في ناجز، أو عبر موثّق مرخّص من وزارة العدل. تتحقق قبل الطلب من حالة الرهن على الصك.
كم ضريبة هبة العقار لزوجتي؟
لا ضريبة عليها إذا كانت هبة موثقة، فالتصرف العقاري للزوجة أو الزوج معفى كليًا من ضريبة التصرفات العقارية البالغة 5%.
هل يلزم سداد القرض كاملًا قبل الهبة؟
لا يوجد نص عام يوجب ذلك؛ يمكن أن يبقى الرهن بموافقة جهة التمويل ويلتزم الموهوب له بالدين. ويظل القرار في بقاء القيد أو رفعه بيد الجهة المرتهنة.
هل يجوز أن أرجع في الهبة بعد التوثيق؟
يجوز إذا قبل الموهوب له رد العقار، أو بحكم المحكمة في ثلاث حالات حددتها المادة 376. ولا رجوع بعد وفاة أحد الطرفين.
هل تصح هبة نصف العقار المرهون؟
نعم، تصح هبة الشريك حصته في المال الشائع ولو كان قابلًا للقسمة (المادة 371). ويدخل الموهوب له شريكًا في العقار ويبقى حكم الرهن بحسب جهة التمويل.
من يتحمل رسوم عقد الهبة؟
الأصل أن الموهوب له هو من يتحمل مصاريف الهبة ونقل العقار، ويجوز للطرفين الاتفاق كتابةً على أن يتحملها الواهب (المادة 375).
كيف نساعدك في مكتب الإنجاز السريع
مكتب الإنجاز السريع مكتب خاص وغير حكومي، ولا يتبع وزارة العدل ولا يمثلها بأي صفة. نعمل مع عملائنا في مناطق المملكة عن بُعد، ونتولى في ملف هبة عقار مرهون:
- مراجعة الصك وحالة الرهن وبيانات الواهب والموهوب له.
- تجهيز طلب موجّه لجهة التمويل وتحديد المسار الأنسب (سداد أو بقاء الرهن).
- صياغة بيانات الهبة بما يذكر الرهن ورصيد الدين.
- متابعة طلب الإفراغ حتى صدور الصك الجديد.
أتعابنا نتفق عليها كتابة، وهي منفصلة عن الرسوم الحكومية ومستحقات جهة التمويل. للتواصل (اتصال أو واتساب): 0592360700.
أدلة تفصيلية:
- الإفراغ العقاري للعقارات المرهونة: السيناريوهات والحلول
- فك الرهن العقاري بعد السداد الكامل: الخطوات والتوقيت
- الآثار الضريبية لهبة العقار
- هبة الأب لابنه: الشروط والعدل بين الأبناء
- هبة الزوج للزوجة: الإجراءات والآثار
- توثيق هبة عقار في كاتب العدل
هبة عقار مرهون تنجح حين يُحسم موقف جهة التمويل قبل التوثيق، وتُكتب الصيغة بوضوح، ويُتابَع الطلب حتى يصدر الصك الجديد.
مؤسسة ناهد مبارك مرزوق النجراني — س.ت 7050168629.
