أكثر سؤال يجينا: “والله يا أخوي، البناء خلصنا منه، والمقاول طلع، وجا وقت نطلع شهادة الإشغال ولقيتها معقّدة!”

هذا بالضبط اللي صار مع أبو فهد، صاحب عمارة بالرياض. بنى عمارته السكنية على ثلاث سنين، دفع فيها قرابة المليونين ونص، وآخر خطوة قبل ما يأجّر الشقق: شهادة الإشغال. راح للبلدية، قالوا له يبي لك كذا وكذا، راح لمكتب هندسي، قالوا له في نقص بالأوراق، رجع للبلدية، لقى إن المخططات القديمة ما تطابق الواقع بسبب تعديلات بسيطة صارت أثناء البناء.

النتيجة؟ ثلاثة شهور ضايعة، والشقق فاضية ما تدر دخل، والمستأجرين اللي حجزوا بدوا يلغوا. لين واحد من معارفه دلّه على مكتب متخصص في إصدار شهادات الإشغال، وخلّصوا له الموضوع في أسبوعين بالضبط.

ليش شهادة الإشغال صعبة؟

الموضوع مو بس تعبئة استمارة وخلاص. شهادة الإشغال – أو شهادة إتمام البناء زي ما يسمونها بعض البلديات – تحتاج تنسيق بين جهات متعددة:

البلدية: لازم تتأكد إن البناء مطابق للمخططات المعتمدة، وما في تجاوزات في الارتفاع أو حدود الأرض أو نسب البناء. وصدقني، حتى لو تجاوزك عشرة سنتي زيادة، ممكن يرجعونك تعدّل.

الدفاع المدني: يبون يتأكدون من أنظمة السلامة – طفايات الحريق، مخارج الطوارئ، الإنارة، التهوية. وهذا يختلف حسب نوع المبنى: سكني، تجاري، إداري، أو مستودعات.

الكهرباء: شهادة من الكهرباء إن التوصيلات سليمة ومطابقة للمواصفات. وبعض المناطق تطلب كمان تقرير فحص من مكتب هندسي معتمد.

المياه: في مناطق معينة، يبون لك تأكيد إن توصيلات المياه والصرف سليمة وما فيها تسريبات تضر بالبنية التحتية.

إيش يفرّق أفضل مكتب إصدار شهادات إشغال عن غيره؟

بعد ما شفنا عشرات الحالات، لاحظنا إن المكاتب الشاطرة تشترك في صفات معينة ما لها علاقة بالكلام الفاضي عن “الاحترافية” و”الخبرة الطويلة”.

يعرفون الفروقات بين البلديات

بلدية الرياض غير عن جدة، وجدة غير عن الدمام. كل بلدية لها طريقتها في التعامل، ومتطلباتها الإضافية، وحتى الموظفين اللي تتعامل معهم. مكتب شغّال في الرياض بس، ممكن ما يعرف كيف تمشي الأمور في الشرقية مثلاً.

مرة جانا عميل من الخبر، بنى فيلا سكنية، وراح لمكتب في الرياض (عن طريق النت)، وأخذوا منه الأوراق وراحوا يقدمون في بلدية الخبر. طلعت البلدية تطلب كشف حساب من المقاول يثبت إنه استلم مستحقاته – وهذا شرط خاص بالمنطقة الشرقية ما يطبق في كل مكان. المكتب ما كان يعرف، وتأخرت المعاملة شهرين.

عندهم علاقات مع المكاتب الهندسية المعتمدة

تقرير الفحص الهندسي جزء أساسي من ملف شهادة الإشغال. افضل مكتب اصدار شهادات اشغال يكون عنده تعامل مستمر مع مكاتب هندسية معتمدة، يقدرون ينسقون معهم الزيارة والفحص بسرعة. مو كل مرة تضطر تدور أنت على مكتب، وتحجز موعد، وتنتظر أسبوعين.

بعض المكاتب – وهذي معلومة ما يعرفها كثير ناس – عندهم اتفاقيات مع مكاتب هندسية تعطيهم أولوية في المواعيد. يعني بدال ما تنتظر أسبوعين للفحص، يجيك المهندس خلال ثلاثة أيام.

يتابعون معاك خطوة بخطوة

مو بس ياخذون منك الأوراق ويقولون لك “إن شاء الله نخلصها”. لا، يرسلون لك تحديثات: اليوم قدمنا في البلدية، اليوم جا المفتش، اليوم طلعت الموافقة المبدئية، باقي الاعتماد النهائي.

أم عبدالله – وحدة من العملاء – كانت تقول: “أنا ما أفهم في هالأمور، بس لما يرسلون لي كل يومين تحديث، أحس إني مطمنة إن الشغل ماشي.”

كم تكلفة إصدار شهادة الإشغال؟

خلنا نكون واضحين بالأرقام، بدون لف ودوران:

رسوم البلدية: تختلف حسب نوع ومساحة المبنى. فيلا سكنية عادية ممكن تدفع من 500 إلى 2000 ريال. عمارة سكنية متوسطة (8-12 شقة) تقريباً 3000 إلى 6000 ريال. مبنى تجاري أو إداري ممكن يوصل 10,000 ريال أو أكثر حسب المساحة.

تقرير الفحص الهندسي: من 1500 إلى 5000 ريال، حسب حجم المبنى وتعقيده. فيلا صغيرة ممكن 1500-2000 ريال، عمارة كبيرة ممكن 4000-5000 ريال.

أتعاب المكتب: هنا تختلف الأسعار بشكل كبير. في مكاتب تاخذ 2000 ريال ثابت لأي معاملة، وفي مكاتب تحسبها بنسبة من الرسوم الحكومية أو حسب حجم المبنى. المعقول – من خبرتنا – إنك تدفع بين 2500 إلى 8000 ريال حسب التعقيد والمتابعة المطلوبة.

الأوراق المطلوبة لإصدار شهادة الإشغال

هذي القائمة الأساسية اللي لازم تكون جاهزة عندك قبل ما تبدأ:

صك الملكية: أصل الصك أو صورة مصدقة منه. وتأكد إن الصك باسمك أو باسم الشخص المخوّل قانونياً. لو الأرض موروثة ولسه ما قسمتوها، لازم حصر إرث وموافقة جميع الورثة.

رخصة البناء: الرخصة الأصلية اللي أخذتها قبل ما تبدأ البناء. لو ضاعت منك، تقدر تطلب بدل فاقد من البلدية، لكن ياخذ وقت (أسبوع إلى أسبوعين).

المخططات المعتمدة: نفس المخططات اللي اعتمدتها البلدية قبل البناء. المفروض تكون عندك نسخة، لكن لو ما عندك، المكتب الهندسي اللي رسمها يقدر يطلعها لك، أو البلدية نفسها.

شهادة الدفاع المدني: بعد ما يجي مفتش الدفاع المدني ويتأكد من توفر وسائل السلامة. هذي تاخذ من أسبوع إلى ثلاثة أسابيع حسب انشغالهم.

شهادة إتمام توصيلات الكهرباء: من شركة الكهرباء، وغالباً تطلع بسرعة لو التوصيلات سليمة.

تقرير الفحص الهندسي: من مكتب هندسي معتمد، يفحص المبنى ويتأكد من مطابقته للمواصفات والمخططات.

صورة الهوية: صورة واضحة من هوية المالك، وتأكد إنها سارية المفعول.

وثائق إضافية حسب نوع المبنى

لو مبناك تجاري أو فيه محلات، ممكن يطلبون منك:

• موافقة من الجهات ذات العلاقة (زي البلدية لو فيه مطعم، أو الصحة لو عيادة)
• تقرير فحص نظام مكافحة الحريق (سبرنكلر وإنذار)
• مخططات التكييف والتهوية
• شهادة فحص المصاعد (لو المبنى فيه أكثر من أربعة أدوار)

كم تاخذ مدة إصدار شهادة الإشغال؟

هذا أهم سؤال يهم أي واحد ناوي يطلع الشهادة. والجواب الصريح: يعتمد على جاهزيتك وجاهزية الأوراق.

لو كل شيء جاهز ومافي أي مشاكل: من أسبوعين إلى شهر. هذا في الحالة المثالية، يعني: المبنى مطابق تماماً للمخططات، كل الأوراق كاملة، ما في تأخير من الجهات الحكومية.

لو في نواقص بسيطة: من شهر إلى شهرين. مثلاً: ناقصك شهادة الدفاع المدني، أو لازم تعدّل شي بسيط في المبنى.

لو في تعديلات مخالفة: ممكن تمتد إلى ثلاثة أشهر أو أكثر. مثلاً: لو بنيت دور زيادة عن المرخص، أو تجاوزت حدود الأرض، لازم تقدم طلب تصحيح أوضاع، وهذا له إجراءاته وغراماته.

هنا يجي دور افضل مكتب اصدار شهادات اشغال: يختصر لك المدة بشكل ملحوظ. كيف؟

• يراجع الأوراق قبل التقديم، يتأكد إن كل شيء كامل
• يحجز لك مواعيد الفحص بسرعة
• يعرف كيف يتعامل مع الاعتراضات أو الملاحظات
• يتابع يومياً مع الجهات المعنية

أخطاء شائعة تأخّر إصدار الشهادة

خلني أشاركك أشياء نشوفها كثير، وتسبب تأخير وتعطيل:

التعديلات بدون ترخيص

كثير ناس أثناء البناء يقررون يعدّلون شي بسيط: يزيدون غرفة، يوسّعون المجلس، يغيرون موقع الدرج. والمشكلة إن هالتعديلات – حتى لو بسيطة – لما تجي تطلع شهادة الإشغال، المفتش يلاحظها. وهنا يا تصحح الوضع (تقدم مخططات معدلة وتدفع غرامة)، أو ترجع تهد اللي بنيته.

أبو سعود بنى فيلا في الخرج، وأثناء البناء قرر يحوّل المخزن الصغير إلى حمام إضافي. شغلة بسيطة، ما استأذن المكتب الهندسي ولا البلدية. لما جا وقت شهادة الإشغال، المفتش رفض يعتمد المبنى، واضطر يقدم مخططات معدلة ويدفع 3000 ريال غرامة، وانتظر شهر إضافي.

عدم الاهتمام بوسائل السلامة

ناس تفكر إن طفايات الحريق “للزينة” أو “نحطها بعدين”. لا يا أخي، الدفاع المدني جدّي في هالموضوع. لازم يكون عندك:

• طفايات حريق بالعدد المطلوب (حسب المساحة)
• لوحات إرشادية لمخارج الطوارئ
• إضاءة طوارئ
• نظام إنذار (للمباني التجارية والكبيرة)

التأخر في طلب الشهادة

بعض الناس يخلصون البناء ويسكنون – أو يأجرون – قبل ما يطلعون شهادة الإشغال. وهذا غلط قانوني وممكن يعرّضك لغرامات. البلدية تعتبر إن المبنى “غير مكتمل” لين تطلع الشهادة.

والأهم: لو صار أي حادث – لا سمح الله – حريق أو انهيار جزئي أو أي مشكلة، والمبنى بدون شهادة إشغال، شركة التأمين ممكن ترفض تعوضك.

نصيحة ما يعرفها أغلب الناس

فيه خدمة إلكترونية في موقع بلدية الرياض (ومعظم البلديات الكبرى) اسمها “الاستعلام عن حالة الطلب”. تقدر تدخل برقم رخصة البناء وتشوف وين وصلت معاملتك بالضبط.

لكن هذي المعلومة اللي ما يعرفها كثير: تقدر تطلب “كشف مطابقة أولي” قبل ما تقدم طلب شهادة الإشغال الرسمي. هذا الكشف – يكلف حوالي 500 ريال – يجي مفتش ويعطيك تقرير بكل النواقص والملاحظات. وبكذا تقدر تصلحها قبل ما تقدم الطلب الرسمي، وتوفر على نفسك رفض الطلب والتأخير.

افضل مكتب اصدار شهادات اشغال يقترح عليك هالخطوة من نفسه، لأنها توفر وقت ومجهود. لكن للأسف، مكاتب كثيرة ما تعرفها أو ما تهتم.

إيش تسوي لو رفضوا طلبك؟

أول شي: لا تزعل ولا تيأس. الرفض ما يعني إن مبناك “فاشل” أو إنك غلطان بشكل كبير. غالباً يكون في ملاحظات تقنية بسيطة.

اقرأ التقرير بتمعّن: البلدية تعطيك تقرير فيه كل الملاحظات والمخالفات. اقراه كويس، وافهم إيش المطلوب بالضبط.

استشير مكتب هندسي: لو الملاحظات تقنية ومعقدة، استشير مكتب هندسي يفهمك إيش الحل الأنسب.

صحح الأخطاء: بعض الأخطاء بسيطة وممكن تصلحها في أيام (مثل: إضافة طفايات، تعديل إضاءة، إصلاح تسريب). وبعضها يحتاج وقت أطول.

أعد التقديم: بعد ما تصلح كل شي، قدم طلب جديد. عادة الطلب الثاني يمر بسرعة أكبر لأن المفتشين يعرفون إنك انتبهت للملاحظات.

ليش تحتاج تتعامل مع مكتب متخصص؟

ممكن تقول: “طيب، ليش أدفع فلوس للمكتب؟ أنا أقدر أسويها بنفسي.” صحيح، تقدر. لكن خلني أوضح لك الفرق:

الوقت: أنت لو رحت بنفسك، بتحتاج تاخذ إجازات من شغلك، تروح البلدية، تنتظر بالطوابير، تكتشف إن ناقصك ورقة، ترجع تجيبها، وهكذا. المكتب عنده ناس متفرغين لهالشغل.

المعرفة: المكتب يعرف بالضبط إيش المطلوب، وإيش الأخطاء الشائعة، وكيف يتجنبها. أنت ممكن تغلط وما تدري، وتتأخر شهور.

العلاقات: افضل مكتب اصدار شهادات اشغال عنده تعامل مستمر مع البلديات والجهات الحكومية. يعرفون الموظفين، يعرفون إجراءات كل جهة، ويقدرون يحلون المشاكل بسرعة.

أبو خالد من جدة يقول: “أنا حاولت أطلعها بنفسي، وضيعت شهرين وما خلصت. لما وكّلت مكتب، خلصوها في ثلاثة أسابيع. لو رجع فيني الوقت، كنت وكلتهم من أول يوم.”

شهادة الإشغال للمباني القديمة

موضوع يهم كثير ناس: إيش لو المبنى قديم ومبني من زمان، وما طلعت له شهادة إشغال؟

هذا وارد، خصوصاً المباني اللي بُنيت قبل 15-20 سنة، في وقت كانت الإجراءات أبسط وما كان في تشديد زي الحين. الحل:

طلب شهادة إشغال بأثر رجعي: تقدر تقدم طلب للبلدية لإصدار شهادة إشغال حتى لو المبنى قديم. لكن لازم المبنى يكون مطابق للمواصفات الحالية (أو على الأقل يستوفي الحد الأدنى منها).

الفحص الهندسي أهم: المبنى القديم يحتاج فحص هندسي شامل يتأكد من سلامته الإنشائية، وإن ما فيه تشققات أو مشاكل في الأساسات.

الغرامات: ممكن تدفع غرامة تأخير، لكن هذا يعتمد على البلدية وسياستها. بعض البلديات تتساهل لو المبنى قديم وما كان في نظام إلزامي وقتها.