«كم يساوي البيت؟» — يبدو السؤال بسيطاً، لكنه يُشعل أعنف خلافات الأسر في التركات. الجواب لا يُعطى من وارث ولا من سمسار من حيّ الجيران، بل من مُقيِّم معتمد من الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين (تقييم). وبدون هذا التقرير، لا تكاد توجد قسمة عقار عادلة.
لماذا تثمين العقار للقسمة العادلة شرط لا تنازل عنه
تثمين العقار للقسمة العادلة ليس مجرد إجراء بيروقراطي، بل هو الأداة التي تحوّل العقار من «أصل عاطفي» إلى «رقم محايد» يمكن قسمته. القيمة الحقيقية للعقار تتأثر بعشرات العوامل: الموقع، المساحة، عمر البناء، تشطيبه، الاستخدام التجاري المسموح، البنية التحتية، وحتى الجار والمشهد المحيط. الوارث الذي يسكن العقار يُقدّره مرتفعاً، والوارث البعيد يطلب سعر السوق العاجل. التقرير المحايد ينهي هذا الجدل.
من هو المثمّن المحايد المعتمد
المثمّن العقاري المعتمد في السعودية شخص أو منشأة حاصل على ترخيص من هيئة «تقييم» (taqeem.gov.sa)، خضع لاختبارات مهنية وأخلاقية، ويلتزم بمعايير التقييم السعودية الموافقة للمعايير الدولية (IVS). لا يصحّ نظاماً اعتماد تقرير من غير مُقيِّم مرخص في أي إجراء قضائي أو رسمي.
كيف تتأكد من اعتماد المثمّن
- دخول موقع هيئة تقييم والبحث برقم الترخيص أو الاسم.
- التحقّق من فرع التخصص (تقييم العقارات تحديداً، لا الأصول المنقولة).
- طلب نسخة من بطاقة العضوية سارية المفعول.
- التأكد أن المنشأة (لا الفرد فقط) مرخّصة لإصدار التقارير.
منهجية تثمين العقار للقسمة العادلة
يستخدم المُقيِّم عادةً واحدة أو أكثر من ثلاث طرق معترف بها دولياً:
1. طريقة المقارنة السوقية
تحليل عقارات مشابهة بيعت في المنطقة خلال آخر 3–6 أشهر، مع تعديلات على فروق المساحة والتشطيب والعمر. الأنسب للفلل والشقق والأراضي السكنية.
2. طريقة الدخل (الرسملة)
حساب القيمة بناءً على الإيرادات المتوقّعة من العقار (إيجار سنوي مقسوماً على معدل عائد سوقي). الأنسب للعقارات المؤجَّرة كالعمارات والمكاتب والمحلات.
3. طريقة التكلفة
تكلفة استبدال العقار اليوم ناقص الإهلاك. الأنسب للعقارات الفريدة أو الصناعية التي لا توجد مقارنات لها.
اعتراضات الورثة على تثمين العقار للقسمة العادلة
الاعتراضات شائعة، ومُنظَّمة في المسار القضائي والرضائي. أكثر أسباب الاعتراض:
- اعتماد المُقيِّم على مقارنات قديمة لا تعكس السوق الحالي.
- تجاهل تحسينات أُجريت على العقار (توسعة، تشطيب جديد، تأسيس تجاري).
- عدم زيارة العقار ميدانياً (اكتفاء بالصور والمخططات).
- تضارب مصالح بين المُقيِّم وأحد الورثة.
- تطبيق طريقة تقييم غير مناسبة لنوع العقار.
كيف تُقدَّم الاعتراضات
| المسار | جهة الاعتراض | المدة |
|---|---|---|
| قسمة رضائية | كاتب العدل/طلب تقرير ثانٍ | قبل التوقيع النهائي |
| قسمة قضائية | المحكمة (مذكرة اعتراض) | 15 يوماً عادةً من تسلّم التقرير |
| شكوى مهنية | هيئة تقييم | طوال السنة |
إعادة التثمين: متى وكيف
تأمر المحكمة بإعادة التثمين إذا قدّم الورثة مذكرة معلَّلة تطعن في التقرير الأول، مدعومة بأدلة (مقارنات حديثة، عقود بيع موثقة، تقارير مهنية بديلة). تختار المحكمة عادةً مكتب تقييم مختلفاً، وقد تُشكِّل لجنة من ثلاثة مقيِّمين في الحالات المعقّدة. تكلفة إعادة التثمين تُحمَّل على الطرف الخاسر للاعتراض.
دور المكتب في تثمين العقار للقسمة العادلة
يُنسّق مكتب الإنجاز السريع مع منشآت التقييم المرخّصة من هيئة تقييم، يُجهّز ملف العقار (الصكوك، المخططات، الفواتير، الإيجارات إن وُجدت)، ويُنظّم زيارة المعاينة. لا نُصدر تقارير تقييم ولا نتدخّل في القيمة. لتقدير قانونية الاعتراض نوصي بمحامٍ متخصص.
للتنسيق: 0594851334.
