فرز عقار في السعودية لم يعد إجراءً ورقياً يستهلك أسابيع في الذهاب والإياب بين كتابة العدل والبلدية والمكتب الهندسي. منذ تفعيل منصة subdivision.rega.gov.sa التابعة للهيئة العامة للعقار، تحوّل الإجراء بأكمله إلى مسار رقمي يبدأ من تقديم المخطط الهندسي وينتهي بإصدار صكوك الوحدات الجديدة عبر البورصة العقارية srem.
ما المقصود بفرز العقار؟
الفرز هو الإجراء النظامي الذي يُقسَّم بموجبه عقار قائم أو أرض إلى وحدات مستقلة، كلٌ منها تحمل صكاً منفصلاً ومساحة محددة ونصاباً من المناطق المشتركة (إن وُجدت). وتعرّفه الهيئة العامة للعقار بأنه “تقسيم مبنى أو مجمع عقاري إلى عدة وحدات يُحدَّد لكل منها مساحة الأرض ونصابها من المناطق المشتركة وحقوق الاستخدام”.
المهم أن نفهم الفرق بين ثلاثة مفاهيم يخلط بينها كثيرون:
- فرز الأراضي: تقسيم قطعة أرض كبيرة إلى قطع أصغر، يُشرف عليه وزارة البلديات والإسكان عبر منصة بلدي.
- فرز الوحدات العقارية: تقسيم مبنى قائم (عمارة، فيلا دوبلكس، مجمع) إلى وحدات سكنية مستقلة، تشرف عليه الهيئة العامة للعقار عبر منصة subdivision.
- إعادة الفرز: تعديل فرز سابق بسبب دمج أو تقسيم إضافي.
إجراءات فرز عقار في السعودية خطوة بخطوة
- اختيار مكتب هندسي مرخّص ومعتمد لدى الهيئة العامة للعقار.
- تجهيز المخطط الهندسي للوحدات + التقرير المساحي + اعتماد البلدية إن لزم.
- رفع الطلب من حساب المكتب الهندسي على منصة subdivision.rega.gov.sa.
- مراجعة الهيئة للملف الفني والاشتراطات.
- إرسال محضر الفرز إلى كتابة العدل لإصدار صكوك الوحدات وإفراغها للمستفيد.
- تسليم الصكوك إلكترونياً عبر بوابة ناجز / srem.
الرسوم الرسمية لفرز عقار في السعودية
| البند | الرسوم |
|---|---|
| رسم فرز لكل متر مربع من مساحة الوحدة | 1 ريال / م² |
| شهادة الفرز عبر منصة سكني | 100 ريال (فاتورة سداد) |
| إصدار / تحديث صك بعد الفرز (ناجز) | حسب التعريفة المعتمدة لكل صك |
| أتعاب المكتب الهندسي | تختلف حسب المساحة وعدد الوحدات |
الرسوم لا تشمل ضريبة القيمة المضافة (15%) ولا أتعاب المكتب الهندسي، وهي التكلفة الحقيقية الأكبر في معظم الحالات. أيضاً قد تُضاف رسوم اعتماد البلدية إذا كان الفرز يتضمن تعديل مخطط أو واجهات.
المدة الزمنية المتوقعة
بعد رفع الملف كاملاً ومكتمل المتطلبات على المنصة، تستغرق مراجعة الهيئة 7 أيام عمل في المسار العادي للخدمة، وأقل في خدمة “الفرز المميزة”. وإصدار الصكوك من كتابة العدل يأخذ من 3 إلى 7 أيام عمل إضافية. إذا اعتُرض على الطلب، تطول المدة بحسب طبيعة الملاحظة.
أخطاء شائعة تؤخر فرز العقار
- عدم مطابقة المخطط الهندسي للبناء الفعلي (مخالفات بناء غير مرخصة).
- وحدات أقل من الحد الأدنى للمساحة المسموح بها في النطاق العمراني.
- غياب إذن البنك المرتهن إذا كان العقار مرهوناً.
- اختيار مكتب هندسي غير معتمد لدى الهيئة.
دورنا
في مكتب الإنجاز السريع نعمل كحلقة وصل بين المالك والمكتب الهندسي وكتابة العدل: نتولى تدقيق الملف قبل الرفع، متابعة المنصة، وحل الملاحظات إن وُجدت. لكننا لا نحلّ محلّ المكتب الهندسي المرخّص الذي يُعد المخططات ويُوقّع عليها — هذا اختصاص فني نظامي لا يجوز تجاوزه. للاستفسار: 0594851334.
