حين يستحيل اتفاق الورثة على التركة العقارية، يفتح النظام السعودي طريقاً واحداً لإنهاء الشيوع: قسمة العقار قضائياً عند خلاف الورثة. هذا المسار قد يبدو طويلاً ومُكلفاً، لكنه ضمانة قانونية بأن العقار لن يبقى مُجمَّداً إلى الأبد بسبب امتناع وارث واحد أو خلاف على آلية التقسيم.
الحالات التي تستوجب قسمة العقار قضائياً
تنتقل القسمة إلى المحكمة في خمس حالات شائعة:
- امتناع أحد الورثة عن الحضور لكاتب العدل أو رفضه التوقيع على الاتفاق.
- وجود قاصر أو محجور عليه بين الورثة (لا يصحّ الرضى إلا بإذن قضائي).
- غياب أحد الورثة أو تعذّر الوصول إليه.
- خلاف على قيمة العقار أو على من يأخذ القسمة العينية ومن يُعوَّض نقداً.
- طعن أحد الورثة في صكوك أو في أصل ملكية المتوفى للعقار.
رفع دعوى قسمة العقار قضائياً
تُرفع الدعوى أمام محكمة الأحوال الشخصية في المنطقة التي يقع فيها العقار. مع تطوير منظومة العدل، أصبح رفع الدعوى إلكترونياً عبر منصة ناجز (najiz.sa) ممكناً دون الحاجة لمراجعة المحكمة في خطوة التقديم. تُسمّى الدعوى نظامياً «دعوى قسمة إجبار» وتشمل تلقائياً جميع الورثة كأطراف.
المستندات المطلوبة للدعوى
- صك حصر الورثة.
- صك ملكية العقار باسم المتوفى.
- تقرير تثمين أولي (يطلب القاضي تقريراً رسمياً لاحقاً).
- محضر فشل القسمة الرضائية (إن وُجد).
- هويات جميع الورثة وعناوينهم للتبليغ.
المسار الإجرائي داخل المحكمة
بعد قيد الدعوى، تسير قسمة العقار قضائياً عبر أربع مراحل واضحة:
المرحلة 1: التبليغ والجلسة الأولى
تُبلَّغ المحكمة جميع الورثة إلكترونياً عبر «أبشر» أو ورقياً عند تعذّر ذلك. تُحدَّد جلسة استماع لتسجيل المواقف، وقد يطرح القاضي محاولة صلح أخيرة.
المرحلة 2: إحالة لقسم الخبراء
يُحيل القاضي الملف لخبير معاينة من قسم الخبراء بالمحكمة، ليُقدّم تقريراً يُحدّد فيه: قابلية العقار للقسمة العينية، مقترح التقسيم، أو توصية بالبيع إذا تعذّر التقسيم.
المرحلة 3: التثمين
يُعيِّن القاضي مثمّناً معتمداً من الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين (تقييم)، يُصدر تقريراً بالقيمة السوقية. للورثة حق الاعتراض على التقرير وطلب إعادة تثمين، لمرة واحدة عادةً.
المرحلة 4: الحكم — قسمة عينية أو بيع بالمزاد
إذا قَبِل العقار التقسيم العيني دون نقص في القيمة، يأمر القاضي بتقسيمه وتسجيل صكوك مستقلة لكل وارث. وإذا تعذّر، يأمر ببيع العقار بالمزاد العلني عبر إدارة بيع العقارات المرهونة في وزارة العدل، ثم توزيع الثمن وفق الأنصبة الشرعية.
البيع بالمزاد: ما يجب أن تعرفه
| البند | التفصيل |
|---|---|
| الجهة المنفّذة | محكمة التنفيذ بإشراف وزارة العدل |
| الإعلان | منصة بيع المرهونات + وسائل التواصل العدلية |
| السعر الأساس | ما يحدّده تقرير المثمن المعتمد |
| حق الورثة | الدخول في المزاد كمشترين |
| حق الشفعة | محفوظ للشريك إن وُجد |
مدّة الإجراء وتكلفته
تتراوح مدة دعوى قسمة العقار قضائياً بين 6 و18 شهراً حسب: تعقّد القسمة، عدد الورثة، الاعتراضات، حضور الأطراف. التكلفة تشمل أتعاب المحامي، رسوم التثمين، وأحياناً رسوم الخبراء — وتُقتطع نهائياً من حصيلة البيع قبل التوزيع.
دور المكتب
يقتصر دور مكتب الإنجاز السريع هنا على تجهيز ملف الدعوى الإجرائي ومتابعة المعاملات على ناجز والتنسيق مع المثمنين. النزاعات القضائية شأن المحامين المتخصصين، ونوصي صراحةً بتوكيل محامٍ في الأحوال الشخصية قبل قيد الدعوى.
للاستفسار: 0594851334.
