“البيت سعره 1.8 مليون… لكن البنك ثمَّنه 1.55 مليون فقط!” — هذه عبارة سمعها كل مستشار تمويل عقاري في السعودية مئات المرات. الفرق ليس خطأً ولا تعنّتًا، بل نتيجة منطقية لطبيعة تقييم العقار للحصول على قرض بنكي، وهي عملية لها قواعد صارمة تحدّد سقف ما يستطيع البنك إقراضك إياه. في هذا المقال نُفصّل كيف يحدث ذلك، وكم يكلّفك، وكيف تتعامل مع نتيجة التقييم البنكي.
لماذا يطلب البنك تقييم العقار للحصول على قرض بنكي؟
القرض العقاري قرض مضمون برهن، والبنك بحاجة إلى التحقّق من أن قيمة الضمان كافية لتغطية المبلغ في حال التعثّر. لذا فإن تقييم العقار للحصول على قرض بنكي هو خط الدفاع الأول للممول والمموَّل في آنٍ واحد. وتُلزِم تعليمات البنك المركزي السعودي (ساما) جميع جهات التمويل بإسناد التقييم لمنشأة معتمدة من الهيئة السعودية للمقيّمين المعتمدين.
كم تبلغ رسوم التقييم؟
وفقًا لتعميم ساما، تُحدَّد الرسوم الإدارية لعقد التمويل العقاري بسقف 1% من قيمة التمويل أو 5,000 ريال أيهما أقل، وتشمل هذه الرسوم تكلفة التقييم العقاري. عمليًا ذلك يعني:
| قيمة التمويل | 1% من القيمة | السقف | الرسوم الفعلية |
|---|---|---|---|
| 300,000 ريال | 3,000 | 5,000 | 3,000 |
| 500,000 ريال | 5,000 | 5,000 | 5,000 |
| 1,200,000 ريال | 12,000 | 5,000 | 5,000 |
| 2,000,000 ريال | 20,000 | 5,000 | 5,000 |
كما تشترط ساما ألّا تُخصَم رسوم التقييم من العميل إلا بعد حصوله على الموافقة المبدئية من البنك.
كيف يؤثّر التقييم البنكي على مبلغ القرض المعتمد؟
البنوك في السعودية تموّل نسبةً من أقل القيمتين: سعر العقد، أو قيمة التقييم البنكي. فإذا كان السعر المتفق عليه أعلى من التقييم، يدفع المشتري الفارق نقدًا. مثال عملي:
- سعر العقار في العقد: 1,800,000 ريال.
- التقييم البنكي: 1,550,000 ريال.
- نسبة التمويل من البنك: 90% للمواطن من العقار الأول.
- التمويل الفعلي: 90% × 1,550,000 = 1,395,000 ريال.
- دفعة المشتري النقدية: 1,800,000 − 1,395,000 = 405,000 ريال!
هذا هو الفخّ الذي يقع فيه كثير من المشترين عندما يُغفلون أهمية تقييم العقار للحصول على قرض بنكي قبل توقيع العقد النهائي.
على أي أساس يحدّد المثمن البنكي القيمة؟
المثمن البنكي يطبّق منهجية تحفظية لأن البنك معرّض للمخاطر، فيركّز على:
- المقارنة بصفقات فعلية مسجَّلة عبر منصة إيجار ومنصات التداول.
- حالة العقار الإنشائية وعمره الافتراضي.
- توافر الخدمات والبنية التحتية.
- مخاطر السيولة في الحي (سرعة بيع العقار خلال 6 أشهر).
- التزامات قانونية: رهون قائمة، نزاعات، مخالفات بلدية.
ماذا تفعل لو جاء التقييم أقل من السعر؟
- أعد التفاوض مع البائع وأرفق التقرير كحجة.
- اطلب إعادة التقييم من مكتب مختلف (بعض البنوك تتيح ذلك مرة واحدة).
- قدّم بيانات مقارَنة أحدث للمثمن إن كنت تعتقد أنها أُغفلت.
- زِد دفعتك المقدّمة لتغطية الفجوة.
- اختر بنكًا آخر — التقييمات قد تتفاوت بنسبة 5%-10%.
دور مكتب الإنجاز السريع
المكتب لا يجري التقييم بنفسه ولا يؤثّر على نتيجته — فهذا اختصاص حصري لمنشآت التقييم المرخصة من تقييم. لكننا نُجهّز ملفّك (الصك، رخصة البناء، صور العقار، خطاب البائع) ونرفعه عبر منصة احسبها ونتابع التقرير حتى إصداره. للاستفسار: 0594851334.
خلاصة
تقييم العقار للحصول على قرض بنكي حماية لك قبل أن يكون شرطًا للبنك. اطلب فهم منهجيته، تحقّق من رخصة المثمن في بوابة “قيمة”، ولا توقّع عقد بيع نهائي قبل أن يصلك التقرير.
