سؤال يتكرر من المقترضين: “اشتريت بيتًا بقرض عقاري وأقساطه عليّ، فهل أستطيع وهب نصفه لزوجتي أو لابني الأكبر؟” الجواب يبدو سهلًا، لكنه عمليًا يتعقّد لأن البنك هو المرتهن، وأي تصرف يمس العقار يحتاج إلى موافقته. ملف هبة عقار مرهون في السعودية محكوم بثلاثة أركان متشابكة: نظام الرهن العقاري، شروط جهة التمويل، ولائحة الإفراغ الإلكتروني.
هل يجوز التصرف بهبة عقار مرهون أصلًا؟
الإجابة بحسب نظام الرهن العقاري المسجَّل في السعودية: لا يصح للمالك (الراهن) أن يُجري تصرفًا ينقل ملكية العقار للغير دون موافقة المرتهن (البنك أو جهة التمويل). والهبة من جنس التصرفات الناقلة، ومن ثَمّ فإن أي محاولة لإفراغ صك عقار مرهون باسم شخص آخر دون موافقة البنك تُرفض إلكترونيًا في منصة ناجز، لأن النظام يكتشف وجود قيد الرهن تلقائيًا.
المسارات الممكنة لهبة عقار مرهون
المسار الأول: سداد القرض ثم الهبة
أسهل المسارات وأكثرها وضوحًا. يقوم الواهب بسداد ما تبقى من القرض، ويصدر فك الرهن إلكترونيًا من البنك إلى وزارة العدل، ثم يبدأ إجراء الإفراغ بهبة معتاد. تكلفة هذا المسار مرتبطة بالمتبقي من القرض، وقد يستفيد البعض من برامج الإعفاء أو سداد جزء عبر صندوق التنمية العقارية.
المسار الثاني: نقل الرهن (نقل القرض إلى الموهوب له)
تتيح بعض جهات التمويل، بموافقتها، تحويل العقار باسم الموهوب له مع نقل التزام القرض إليه (مع إعادة دراسة جدارته الائتمانية وضمان دخله). هنا تبقى رهنية البنك قائمة، لكن المدين الجديد هو الموهوب له. تستخدم منصة ناجز خدمة “نقل رهن عقار” ضمن الخدمات العدلية للبنوك المرخصة.
المسار الثالث: هبة محصة شائعة بموافقة البنك
في بعض الحالات يقبل البنك أن يهب الراهن جزءًا من العقار لزوجته أو ولده مع بقاء الرهن على كامل العقار، وأن يبقى الراهن الأصلي ضامنًا للقرض. هذا المسار نادر ويحتاج موافقة استثنائية مكتوبة.
متطلبات موافقة البنك على هبة عقار مرهون
- طلب رسمي من المالك إلى جهة التمويل يوضح نوع التصرف (هبة) واسم الموهوب له.
- كشف انتظام في سداد الأقساط لآخر 12 شهرًا على الأقل.
- إثبات قدرة الموهوب له المالية إذا كان المسار “نقل رهن”.
- تقييم محدّث للعقار من مُقيِّم معتمد.
- وثيقة تأمين سارية على العقار.
الإجراءات الفعلية في ناجز
- تقديم الطلب للبنك والحصول على خطاب موافقة رسمي.
- إنشاء طلب “فك رهن” أو “نقل رهن” في منصة ناجز من جهة البنك.
- اعتماد فك الرهن إلكترونيًا في وزارة العدل.
- إنشاء طلب “إفراغ هبة” بعد فك الرهن أو في خطوة متزامنة بحسب الحالة.
- صدور صك جديد باسم الموهوب له، خاليًا أو مع تسجيل الرهن الجديد.
الآثار الشرعية لهبة عقار مرهون
من الناحية الشرعية، الهبة المعلّقة على فك الرهن أو موافقة البنك جائزة، لكنها لا تنعقد إلا بالقبض الذي لا يتحقق هنا إلا بصدور صك جديد باسم الموهوب له. أي وعد سابق دون توثيق يبقى وعدًا أخلاقيًا لا يلزم. كذلك يحرص الواهب على أن لا يكون قد قصد التهرّب من ديون أو مطالبات قضائية، فإن ثبت ذلك أمكن للدائنين الطعن في هبة عقار مرهون أمام المحكمة.
أخطاء شائعة في هبة عقار مرهون
- توقيع “اتفاق عرفي” مع الموهوب له قبل أخذ موافقة البنك (يبقى بلا قيمة نظامية).
- محاولة الإفراغ بصك بديل (فقدان) دون الإفصاح عن الرهن (قد يُعد تدليسًا).
- افتراض أن الإفراغ سيتم بمجرد سداد آخر قسط دون إصدار شهادة فك رهن رسمية.
- إهمال تحديث وثيقة التأمين باسم المالك الجديد بعد الإفراغ.
دور المكتب في تجهيز ملف هبة عقار مرهون
يتولى مكتب الإنجاز السريع دور التنسيق: مراجعة الصك ووثيقة الرهن، مساعدة العميل في صياغة خطاب موافقة البنك، متابعة فك الرهن أو نقله، حجز مواعيد كاتب العدل عبر ناجز، وإصدار الصك الجديد. القرارات المتعلقة بالموافقة الائتمانية تخص جهة التمويل، والقرارات الفقهية حول صحة الهبة ننصح بعرضها على فقيه ثقة. للتواصل 0594851334.
خلاصة
هبة عقار مرهون ممكنة، لكنها ليست خطوة بسيطة. خطّط لها بفهم لشروط البنك ولوائح وزارة العدل، ولا تعتمد على وعود شفوية. لمزيد من العمق راجع مقالنا توثيق هبة عقار في كاتب العدل.
