الإفراغ العقاري هو الخطوة التي تنقل الصك من اسم البائع أو الواهب إلى اسم المشتري أو الموهوب له، ومن دونها لا تنتقل الملكية مهما كان العقد موقّعًا. في هذا الدليل 2026 تعرف ما هو الإفراغ، وكيف يُنفَّذ إلكترونيًا عبر ناجز والموثق، ومن يدفع الضريبة، وكيف تتم هبة العقار، ومتى تحتاج إلى مكتب يجهّز ملفك ويتابعه.
الإجابة المختصرة: الإفراغ العقاري إجراء موثَّق ينقل ملكية العقار من طرف إلى آخر بالبيع أو الهبة، ويتم عبر خدمة الإفراغ الإلكتروني في ناجز أو عبر الموثق أو لدى كتابة العدل. ضريبة التصرفات العقارية 5% وتقع نظامًا على المتصرِّف (البائع)، والهبة الموثقة لقريب حتى الدرجة الثالثة معفاة منها، وخدمات التوثيق في كتابات العدل مجانية.
إفراغ عقاري: ما هو وما الفرق بينه وبين عقد البيع؟
إفراغ عقاري يعني نقل ملكية العقار، أرضًا كان أو بناءً، من المالك إلى المشتري أو الموهوب له بإجراء موثَّق، وهو ما تسميه وزارة العدل خدمة الإفراغ العقاري الإلكتروني عبر بوابة ناجز وخدمة الموثق. عقد البيع يلزم الطرفين، أما الإفراغ فهو الذي يُحدث الأثر في الصك.
بعبارة أبسط: العقد يُلزِم، والإفراغ يُملِّك. وقد تدفع الثمن كاملًا وتتسلم المفتاح، لكن العقار يبقى باسم البائع حتى يصدر الصك باسمك.
| وجه المقارنة | عقد البيع | الإفراغ |
|---|---|---|
| طبيعته | اتفاق بين البائع والمشتري على الثمن والشروط | إجراء توثيقي ينقل الصك إلى اسم المتلقّي |
| أثره | التزام تعاقدي | انتقال الملكية في الصك |
| يشمل | البيع | البيع والهبة |
| أين يتم | بين الطرفين أو عبر وسيط | ناجز، الموثق، أو كتابة العدل |
الإفراغ العقاري الإلكتروني عبر ناجز والموثق: الخطوات
الإفراغ العقاري الإلكتروني خدمة من وزارة العدل تتيح للبائع والمشتري إتمام الإفراغ عبر بوابة ناجز دون زيارة كتابة العدل، وأعلنت الوزارة أنها متاحة على مدار الساعة. وبحسب الوزارة يكمل الطرفان الإجراءات في أقل من 60 دقيقة في الحالات الميسّرة.
- سجّل الدخول إلى ناجز بحسابك عبر النفاذ الوطني الموحّد، وافتح خدمة الإفراغ العقاري.
- أدخل بيانات الصك العقاري وبيانات المشتري، واتفق مع الطرف الآخر على تفاصيل المبايعة.
- تحقق من ملكية الحساب البنكي لكل طرف، فالخدمة تتيح هذا التحقق.
- أكمل التحقق من سداد ضريبة التصرفات العقارية.
- يقبل المشتري الطلب خلال ثلاثة أيام، وإلا أُلغيت العملية إلكترونيًا.
- أتمّ التوثيق المالي واعتماد الإفراغ، ثم يصدر الصك باسم المشتري.
الموثق مسار آخر: تطبيق للهواتف يطلب منه المستفيد خدمة الإفراغ العقاري، ويختار مكان التنفيذ (موقعه أو مكتب الموثق) والوقت المناسب، ثم يقبل أحد العروض التي تصله خلال 35 دقيقة، بحسب إعلان وزارة العدل. وللحالات التي لا يناسبها الموثق ولا الإفراغ الإلكتروني أتاحت الوزارة في 2020 الإفراغ عبر الاتصال المرئي.
تفاصيل الشاشات خطوة بخطوة في خطوات الإفراغ الإلكتروني عبر منصة الموثق.
كم يبلغ الحد الأعلى والأدنى لقيمة الإفراغ الإلكتروني؟
أعلنت وزارة العدل في فبراير 2021 أن الحد الأدنى لعملية الإفراغ الإلكتروني 1000 ريال، والحد الأعلى 3 ملايين ريال، ثم رفعت الحد الأعلى في مايو 2021 إلى 20 مليون ريال، وأكدت ذلك في يوليو 2022.
| التاريخ | الإعلان |
|---|---|
| فبراير 2021 | الدليل الإرشادي: الحد الأدنى 1000 ريال والأعلى 3 ملايين ريال |
| مايو 2021 | رفع الحد الأعلى إلى 20 مليون ريال للمتعاملين مع الإنماء والراجحي والأهلي |
| يوليو 2022 | تأكيد الحد الأعلى 20 مليون ريال وإتمام الإجراءات في أقل من 60 دقيقة |
إن كانت قيمة صفقتك أعلى من الحد الذي تقبله خدمة ناجز أو كان أحد الأطراف خارج البنوك المشمولة، فالتوثيق يتم عبر الموثق أو كتابة العدل بدل المسار الذاتي.
هبة عقار ناجز: كيف تتم الهبة وما شروط انعقادها؟
هبة عقار ناجز تتم عبر خدمة الإفراغ العقاري نفسها، فقد أوضحت وزارة العدل أن الخدمة تنقل الملكية من المالك إلى المشتري أو الموهوب له بالبيع أو الهبة عبر ناجز وخدمة الموثق. والنظام يشترط لانعقاد هبة العقار توثيقها، فلا تصح بتعهد مكتوب بخط اليد.
الهبة في المادة 366 من نظام المعاملات المدنية تمليك يقوم به الواهب أثناء حياته لمال يعطيه للموهوب له بلا مقابل. ثم تقيّد المادة 368 هبة العقار بشرط التوثيق النظامي، فلا قيمة لورقة غير موثقة في نقل البيت أو الأرض.
- العوض يغيّر التكييف: من يشترط مقابلًا مالياً من الموهوب له يحوّل العقد من هبة إلى معاوضة (المادة 367).
- صك الواهب: إن كان العقار مسجلًا باسم شخص آخر فلا أثر للهبة ما لم يجزها مالكه (المادة 369).
- الرجوع: للواهب استرداد هبته برضا الموهوب له، أو عبر المحكمة في ثلاث حالات، وينتهي هذا الحق بوفاة أحد الطرفين (المادتان 376 و377).
تفاصيل الهبة في توثيق هبة عقار في كاتب العدل والرجوع في الهبة.
ضريبة الإفراغ العقاري: كم النسبة ومن يدفعها؟
ضريبة التصرفات العقارية المرتبطة بالإفراغ نسبتها 5% من إجمالي قيمة التصرف المتفق عليها، بنص المادة الثانية من النظام، وتُفرض سواء تم التوثيق أم لم يتم. ويكون المتصرِّف مسؤولًا عنها نظامًا ويسددها للهيئة، ويمكن للطرفين الاتفاق كتابةً على أن يتحملها المشتري.
| الحالة | الضريبة |
|---|---|
| بيع عقار | 5% من قيمة التصرف |
| هبة موثقة بين الزوجين أو لأحد الأقارب ضمن الدرجة الثالثة | إعفاء كامل |
| قسمة تركة | معفاة كليًا |
| تنفيذ وصية شرعية موثقة | معفى |
| تصرف دون مقابل لوقف أو لجمعية خيرية مرخصة | معفى |
تحتاج مساعدة في الإفراغ العقاري – الدليل الشامل 2026 للسعوديين؟
فريق الإنجاز السريع يتابع إجراءك من البداية للنهاية. راسلنا وخذ ردك فورًا.
مثال حسابي: صفقة بمليون ومئتي ألف ريال ضريبتها 60 ألف ريال (5% × 1,200,000). وتُستحق الضريبة في تاريخ التصرف، وتاريخه حكمًا هو تاريخ التوثيق، ويجوز سدادها قبله. وإذا أُلغي التصرف الموثق بالتراضي خلال 90 يومًا من توثيقه دون تغيير في وصف العقار مع رد كامل قيمته، فلهذا الإلغاء إعفاء خاص في المادة الثالثة.
الشرح الكامل في ضريبة التصرفات العقارية في السعودية 2026.
📌 صك مرهون، ورثة متعددون، وكالة، أو هبة بشروط خاصة؟ جهّز الملف قبل رفع الطلب لتتجنب الرفض وإعادة الإجراء.
رسوم الإفراغ العقاري: هل التوثيق مجاني؟
التوثيق في كتابات العدل مجاني بحسب وزارة العدل، أما الموثق الخاص فيتفق مع طالب الخدمة على مقابل مالي ضمن حدّ أدنى وأعلى تحددهما اللائحة التنفيذية لنظام التوثيق، وحدّه الأعلى للإفراغات العقارية 5000 ريال.
- الضريبة 5% هي الرقم الأكبر في أي بيع، وليست رسم توثيق.
- عمولة الوسيط العقاري ليست رسمًا حكوميًا، بل اتفاق تعاقدي.
- المقابل المالي للموثق الخاص يُدوَّن على المعاملة نفسها.
الجدول التفصيلي في رسوم الإفراغ العقاري – الجدول الكامل.
أخطاء شائعة في الإفراغ العقاري قبل رفع الطلب
أخطاء الإفراغ العقاري الشائعة ست: خفض الثمن المعلن، وترك توزيع الضريبة بلا كتابة، وتسمية البيع هبة، وتفويت مهلة قبول المشتري، والوكالة العامة، وحساب بنكي لا يخص صاحب الصفقة. راجع القائمة التالية قبل رفع الطلب.
- الاتفاق على ثمن أقل من الحقيقي لتقليل الضريبة، والنظام يفرض الضريبة على التصرف سواء تم التوثيق أم لم يتم.
- ترك توزيع كلفة الضريبة بين الطرفين شفهيًا بدل أن يُكتب في العقد.
- كتابة «هبة» في المحرر وفي الواقع مبلغ يُدفع، فيُعامَل التصرف معاوضة.
- إهمال مهلة قبول المشتري البالغة ثلاثة أيام في الإفراغ الإلكتروني.
- الوكالة العامة التي لا تسمّي الإفراغ ولا تعيّن العقار.
- التوقيع على الإفراغ قبل التأكد من أن الحساب البنكي باسم صاحب الصفقة نفسه.
متى يتعثر الإفراغ العقاري ويحتاج إلى مكتب؟
الإفراغ بين طرفين بصك إلكتروني نظيف وحسابين مفعّلين يتم ذاتيًا في وقت قصير، لكنه يتعثر عندما تدخل حالة خاصة في الملف. فيما يلي الحالة وما يلزم فيها.
| الحالة | ما يلزم |
|---|---|
| عقار مرهون | معالجة الرهن قبل الإفراغ، راجع الإفراغ العقاري للعقارات المرهونة |
| عقار موروث | حصر إرث وتحديد الورثة، راجع الإفراغ العقاري للورثة |
| أحد الطرفين غائب | وكالة تسمّي الإفراغ أو الهبة وتعيّن العقار، راجع الإفراغ العقاري بالوكالة |
| طلب مرفوض | معرفة السبب وتصحيحه، راجع رفض طلب الإفراغ العقاري |
| صك ورقي | تحديث الصك قبل بدء الإفراغ |
أسئلة شائعة
ما هو الإفراغ العقاري؟
هو الإجراء الموثَّق الذي ينقل ملكية العقار من البائع أو الواهب إلى المشتري أو الموهوب له. لا يكتمل نقل الملكية إلا به.
هل يمكن إفراغ العقار إلكترونيًا بدون كتابة عدل؟
نعم، عبر خدمة الإفراغ العقاري الإلكتروني في ناجز أو عبر الموثق، وقد أعلنت الوزارة أنها تغني عن زيارة كتابات العدل. وبعض الحالات المعقدة تحتاج التوثيق الحضوري أو المرئي.
كم تستغرق عملية الإفراغ العقاري؟
أعلنت وزارة العدل أن البائع والمشتري يكملان الإجراءات في أقل من 60 دقيقة في الحالات الميسّرة. وتطول المدة عند وجود رهن أو ورثة أو نقص في المستندات.
كم ضريبة الإفراغ العقاري؟
5% من قيمة التصرف بنص نظام ضريبة التصرفات العقارية. وتستثنى الهبة الموثقة بين الأقارب ضمن الدرجة الثالثة وبين الزوجين.
هل هبة عقار ناجز ممكنة؟
نعم، فالخدمة تتيح نقل الملكية بالبيع أو الهبة عبر ناجز والموثق. وشرطها الأساسي أن تُوثَّق، فالتوثيق ركن في انعقادها.
ماذا يحدث إن لم يقبل المشتري طلب الإفراغ؟
مهلة قبول المشتري ثلاثة أيام، وبعدها تسقط العملية تلقائيًا في النظام ويبدأ البائع طلبًا جديدًا عند الحاجة.
هل يمكن الرجوع في هبة العقار بعد توثيقها؟
نعم في حالات محددة: بقبول الموهوب له رد الموهوب، أو بحكم المحكمة وفق المادة 376، ويسقط الرجوع بموت أحد الطرفين.
كيف نساعدك في مكتب الإنجاز السريع
مكتب الإنجاز السريع مكتب خاص وغير حكومي، ولا يتبع وزارة العدل ولا يمثلها بأي صفة. نخدم عملاءنا في مناطق المملكة عن بُعد، ونتولى في ملف الإفراغ العقاري مراجعة الصك والمستندات، وتحديد الجهة والمسار المناسبين، وتجهيز بيانات الأطراف والوكالات، ومتابعة الطلب حتى صدور الصك باسم المتلقّي. أتعابنا نتفق عليها كتابة وهي منفصلة عن الرسوم والضرائب الحكومية.
للتواصل (اتصال أو واتساب): 0592360700.
أدلة تفصيلية:
- رسوم الإفراغ العقاري – الجدول الكامل مع أمثلة 2026
- خطوات الإفراغ الإلكتروني عبر منصة الموثق
- الآثار الضريبية لهبة العقار
- الفرق بين هبة العقار والوصية والميراث
- ناجز أفراد – كل الخدمات العدلية للأفراد
مؤسسة ناهد مبارك مرزوق النجراني — س.ت 7050168629.
